Me Baptiste Robelin, avocat spécialisé en droit immobilier, vous accompagne pour la négociation et la rédaction de votre bail commercial.
LE BAIL COMMERCIAL
Le bail commercial est un contrat complexe, qui conjugue les intérêts de deux parties à priori antagonistes : d’un côté, celui qui met à disposition le local commercial, le propriétaire des murs (appelé bailleur) ; d’un autre côté, celui qui loue le local afin de pouvoir y exercer son activité commerciale en contrepartie du paiement d'un loyer (appelé locataire ou preneur).Le bail commercial est régi par des dispositions du Code de commerce qui forment ce que l’on appelle le « statut des baux commerciaux ». Si certaines dispositions sont d’ordre public (les parties ne peuvent y déroger dans le contrat) la plupart sont purement supplétives : elles ne s’appliquent qu’à défaut de stipulations contraires dans le bail. Ceci signifie que le bail commercial est avant tout le résultat de la volonté des parties et de leurs négociations.C’est pourquoi, que l’on soit bailleur ou locataire, il est impératif d’être accompagné par un avocat spécialisé pour rédiger le bail commercial, et négocier les clauses essentielles telles que la durée, la destination du bail (activité autorisée) le montant du loyer et des charges (clause recette, loyer fixe, etc.) ou encore la répartition des charges locatives du bail afin de s’assurer qu’elle respecte bien la loi Pinel. Au stade de l’exécution du bail, la plupart des grandes étapes nécessitent également un conseil avisé : révision et augmentation du loyer (plafonnement ; déplafonnement) ; renouvellement du bail commercial ; despécialisation (modification de l’activité autorisée) ou encore rupture avant le terme du contrat. Ces séquences essentielles doivent respecter des délais et l’accomplissement de formalités spécifiques (préavis, acte d’huissier, courrier recommandé, etc.) afin d’éviter tout risque de litige.
Le bail commercial est un contrat complexe, qui conjugue les intérêts de deux parties à priori antagonistes : d’un côté, celui qui met à disposition le local commercial, le propriétaire des murs (appelé bailleur) ; d’un autre côté, celui qui loue le local afin de pouvoir y exercer son activité commerciale en contrepartie du paiement d'un loyer (appelé locataire ou preneur).Le bail commercial est régi par des dispositions du Code de commerce qui forment ce que l’on appelle le « statut des baux commerciaux ». Si certaines dispositions sont d’ordre public (les parties ne peuvent y déroger dans le contrat) la plupart sont purement supplétives : elles ne s’appliquent qu’à défaut de stipulations contraires dans le bail. Ceci signifie que le bail commercial est avant tout le résultat de la volonté des parties et de leurs négociations.C’est pourquoi, que l’on soit bailleur ou locataire, il est impératif d’être accompagné par un avocat spécialisé pour rédiger le bail commercial, et négocier les clauses essentielles telles que la durée, la destination du bail (activité autorisée) le montant du loyer et des charges (clause recette, loyer fixe, etc.) ou encore la répartition des charges locatives du bail afin de s’assurer qu’elle respecte bien la loi Pinel. Au stade de l’exécution du bail, la plupart des grandes étapes nécessitent également un conseil avisé : révision et augmentation du loyer (plafonnement ; déplafonnement) ; renouvellement du bail commercial ; despécialisation (modification de l’activité autorisée) ou encore rupture avant le terme du contrat. Ces séquences essentielles doivent respecter des délais et l’accomplissement de formalités spécifiques (préavis, acte d’huissier, courrier recommandé, etc.) afin d’éviter tout risque de litige.
Durée du bail : bail 3,6,9 et bail dérogatoire
En principe, la durée du bail commercial est de 9 ans minimum, sauf si les parties décident de conclure un bail dérogatoire (ne pouvant excéder 3 ans) ou une convention d’occupation précaire, si les conditions le permettent. Les conditions du bail dérogatoire sont notamment prévues par l’article L. 145-5 du Code de commerce. En principe, le locataire dispose de la faculté de donner congé tous les 3 ans en respectant certaines formes particulières.
Rupture avant le terme du bail commercial par le locataire
Il est possible pour les deux parties, bailleur ou locataire, de mettre fin au bail commercial avant le terme, en procédant à une rupture anticipée. Cela est plus facile pour le locataire qui peut le faire tous les 3 ans sans invoquer de motif particulier, ou à n’importe quel moment s’il s’agit de prendre sa retraite. Le locataire doit respecter un préavis de 6 mois avant l’échéance de la prochaine période triennale et la demande doit être faite par acte d’huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception.Le bailleur et le locataire peuvent également trouver un accord pour mettre fin au bail de manière anticipée : on parle alors de rupture conventionnelle.
Rupture avant le terme du bail commercial par le bailleur
Il est également possible pour le bailleur de mettre fin au bail commercial de manière anticipée en particulier si le locataire ne respecte pas les clauses du bail ou ne paye pas le loyer (le bailleur devra alors demander l’expulsion du locataire). Cela sera plus simple si le bail commercial contient une clause résolutoire. La loi prévoit également que le bailleur peut demander la résiliation anticipée du bail dans les cas suivants : construction ou reconstruction de l’immeuble existant ; surélévation de l’immeuble ; réaffectation du local d’habitation accessoire à cet usage ; exécution des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière ; démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain ou d’une opération de restauration immobilière
Déspécialisation du bail commercial
Le locataire n’est pas autorisé à exercer n’importe quelle activité dans le local commercial : il doit respecter la destination du bail, c’est-à-dire l’activité prévue initialement dans le contrat. Il est possible pour le locataire de demander un changement d’activité en cours d’exécution : on parle alors de déspécialisation partielle s’il s’agit d’adjoindre une activité connexe ou complémentaire ; ou bien de déspécialisation plénière ou totale s’il s’agit d’une modification complète de l’activité initiale. Dans les deux cas, la demande de déspécialisation est encadrée : elle doit respecter des formes et délais et le bailleur est en droit de solliciter une indemnité de déspécialisation et éventuellement une augmentation de loyer en contrepartie.
Renouvellement du bail commercial
En principe le locataire d’un bail commercial a droit au renouvellement de son contrat : à défaut le bailleur doit lui verser une indemnité d’éviction. Le bail commercial confère ainsi au locataire la propriété commerciale.
Arrivé à son terme, le bail commercial ne prend pas fin : il se poursuit tacitement. Le locataire peut demander le renouvellement, en respectant des délais et conditions spécifiques. De son côté, le bailleur peut délivrer congé avec ou sans offre de renouvellement (en payant une indemnité d’éviction, sauf exception prévues par le Code de commerce).
Indemnité d’éviction payée au locataire
C’est un point central du bail commercial et qui le différencie des autres baux (comme le bail professionnel) : le locataire a le droit au règlement d’une indemnité d’éviction si le bailleur refuse de renouveler le bail commercial (sauf exception). Il n’existe pas de règle pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction : en principe, on se réfère au chiffre d’affaires du preneur, à son résultat net, ainsi qu’aux frais nécessaires à son déménagement. En cas de contentieux, c’est le tribunal qui fixe le montant en désignant un Expert judiciaire.
Révision du loyer du bail commercial
Les règles de révision du loyer du bail commercial sont très encadrées : le bailleur ne peut augmenter le loyer que tous les 3 ans (on parle de révision triennale). Il peut éventuellement l’augmenter tous les ans si le bail contient une clause d’indexation (c’est assez courant en pratique). L’indexation peut être fonction soit de l’indice des loyers commerciaux (ILC) soit de l’indice des activités tertiaires (ILAT). Attention : les augmentations de loyer sont plafonnées, sauf si le bailleur invoque des motifs de déplafonnement (comme une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité).
Résiliation judiciaire et contentieuse
Si le locataire ne respecte pas le bail ou ne paye pas le loyer, le bailleur peut initier une procédure d’expulsion (la plupart du temps en référé). Le bailleur devra préalablement délivrer un commandement de payer par huissier. De son côté, le locataire peut également assigner son bailleur si ce dernier le prive de la possibilité d’exploiter normalement son local. Le bail commercial est en effet un contrat synallagmatique, mettant des obligations à la charge des deux parties.
Bail commercial et procédure collective
Le bail commercial fait l’objet d’un traitement particulier en cas de procédure collective du locataire : les loyers antérieurs à l’ouverture de la procédure sont en principe gelés (jusqu’à l’adoption d’un éventuel plan de redressement ou de sauvegarde). En revanche, les loyers postérieurs à l’ouverture de la procédure doivent être réglés normalement par le locataire et l’Administrateur judiciaire. À défaut, le bailleur pourra demander la résiliation judiciaire du bail.À noter que le bail commercial peut être cédé par l’entreprise en redressement ou en liquidation judiciaire, sans que le bailleur ne puisse s’y opposer. Il est alors possible pour un éventuel repreneur de présenter une offre de reprise pour racheter le fonds de commerce en redressement judiciaire (on parle de rachat à la barre, parfois d’achat aux enchères de fonds de commerce).
Cession du bail commercial et sous-location
Le bail commercial peut prévoir une clause interdisant au locataire de céder ou de sous-louer son bail : c’est le cas dans la grande majorité des baux. Pour céder son bail, le locataire devra alors demander l’autorisation du bailleur qui pourra s’y opposer ou bien solliciter une contrepartie financière. À noter en revanche que le bailleur ne peut pas s’opposer à la cession du fonds de commerce du locataire (si ce dernier cède de manière globale le bail avec la clientèle, l’enseigne, les outils de production, etc.).Dans tous les cas, le bail prévoit généralement une clause de solidarité, obligeant le cédant à rester solidairement responsable en cas d’impayé du loyer par le cessionnaire (ce type de clause peut néanmoins être négocié avec le bailleur, notamment si le locataire apporte des garanties supplémentaires comme un cautionnement ou une garantie bancaire à première demande).
Bail commercial et droit de préemption
Le Code de commerce prévoit un droit de préemption permettant au locataire d’acheter son local en priorité si le bailleur décidait de vendre. C’est un droit d’ordre public (le bail ne peut y déroger). Attention en revanche : le locataire doit respecter des délais fixes : il dispose d’un mois pour faire connaître sa réponse et de deux mois pour réaliser la vente (quatre mois s’il achète avec un crédit bancaire). À défaut, il perdra son droit de priorité.Dans certains cas, le bail commercial peut également prévoir un droit de préemption au profit du bailleur, notamment en cas de cession de bail par le locataire. Toutefois, ce n’est pas un droit légal : le bail doit comporter une clause spécifique dans ce cas.
Fiscalité du bail commercial
Les revenus dégagés par le bailleur grâce au loyer du bail commercial sont taxés dans la catégorie des revenus fonciers. Les règles de taxation varient selon que le bailleur est une personne physique ou une société, et selon l’option choisie (impôt sur le revenu, impôt sur les sociétés). Un conseil par un avocat fiscaliste peut s’avérer nécessaire pour optimiser la gestion de son patrimoine et éventuellement constituer une SCI si nécessaire.
QUI-SUIS-JE ?
Maître Baptiste Robelin
Baptiste ROBELIN est spécialisé en droit immobilier des affaires. Il intervient plus particulièrement en matière de bail commercial, cessions de fonds de commerce, procédures collectives et contentieux commercial.
Baptiste ROBELIN est par ailleurs inscrit sur la liste des Avocats Mandataires en Transaction Immobilière du Barreau de Paris.
Admissible à l’École Normale Supérieure en Lettres Modernes, Baptiste ROBELIN est titulaire d’un Master II de Droit Privé Général de l’Université Paris-II Panthéon-Assas.
Avant de créer le cabinet d’avocats à Paris, NOVLAW Avocats, Baptiste ROBELIN a travaillé parmi des cabinets d’affaires de premier plan que ce soit à Paris (Franklin, CGR LPA) mais également à Sydney et Londres.
Baptiste ROBELIN travaille indifféremment en français et en anglais.
Baptiste ROBELIN est par ailleurs inscrit sur la liste des Avocats Mandataires en Transaction Immobilière du Barreau de Paris et donne régulièrement des conférences en matière de baux commerciaux. Il est également membre fondateur du réseau INNOV LAW.
Tout savoir sur le bail commercial
Avocat Expert en Bail Commercial
Baptiste Robelin dispose d’une expertise reconnue en matière de bail commercial. Il est inscrit en qualité de Mandataire en Transaction Immobilière par l’Ordre des Avocats du Barreau de Paris et donne régulièrement des cours au sein d’organismes professionnels. Baptiste Robelin conseille, assiste et assure au mieux la défense de vos intérêts, que vous soyez locataire ou bailleur. Baptiste Robelin maîtrise l’ensemble des clauses du bail commercial.