Cession de Fonds de Commerce

Actes de Vente et Formalités

Me Baptiste Robelin, expert en cession de fonds de commerce, accompagne ses clients pour la négociation et la rédaction du contrat de cession de fonds de commerce (compromis et promesse de vente, actes définitifs, formalités).

On appelle "fonds de commerce" l’ensemble des éléments nécessaires au commerçant pour exercer son activité commerciale : c’est une universalité juridique formée d’éléments matériels (outils de production) et immatériels (clientèle, enseigne, droit au bail).

La cession de fonds de commerce est donc l’acte par lequel le commerçant décide de céder, de manière globale, l’ensemble des éléments formant son fonds de commerce, à un acquéreur.

La cession de fonds de commerce est une opération complexe, qui suit généralement quatre étapes :

• l’estimation du fonds de commerce,

• la rédaction de la promesse (compromis de vente) avec l’ensemble des conditions suspensives nécessaires ;

• la signature de l’acte définitif si les conditions suspensives sont levées,

• après la vente, la réalisation de formalités postcession avec séquestre du prix.



Il est vivement conseillé de s’entourer des conseils d’un avocat spécialisé pour réussir votre cession de fonds de commerce et éviter les pièges.



Cession de fonds de commerce et cession de droit au bail commercial

Le commerçant peut décider soit de céder son bail commercial isolément (on parle de cession de bail commercial) soit de céder son bail avec l’ensemble des éléments formant son fonds de commerce (clientèle, enseigne, outils, etc.) : on parle alors de cession de fonds de commerce.



En cas d’achat de fonds de commerce, l’acquéreur est obligé de reprendre les salariés (c’est une obligation légale qui n’est pas négociable).

Attention sur ce point : on ne peut pas tenter de « maquiller » une cession de fonds de commerce en cession de bail et vice versa. Dès lors que l’acquéreur exerce la même activité que le vendeur, il s’agira en principe d’une cession de fonds de commerce avec reprise de la clientèle du vendeur (sauf rare exception).



Il y aura donc également reprise des salariés.

En revanche, la cession de fonds de commerce revêt un avantage particulier par rapport à la cession de droit au bail : le bailleur n’a pas le pouvoir de s’y opposer, contrairement à une cession isolée du bail qui, dans la grande majorité des cas, sera interdite par le bail commercial.



En ce cas, une autorisation du bailleur sera nécessaire et ce dernier en profitera la plupart du temps pour demander une indemnité voire une augmentation de loyer dans certains cas.

Là encore, attention aux tentatives de maquiller la cession de bail en cession de fonds de commerce pour tenter de contourner l’accord du bailleur : l’opération pourrait être annulée, et le locataire expulsé sans indemnité d’éviction.

Nécessité d’être accompagné par un avocat spécialisé

Pour réussir sa cession de fonds de commerce de restaurant, il est indispensable de s’entourer d’un avocat spécialisé.



En effet, la cession de fonds de commerce est une matière technique qui nécessite une expertise particulière portant sur plusieurs domaines du droit : votre avocat doit être à la fois spécialiste du bail commercial, du droit des contrats, du droit bancaire et financier, et si possible disposer d’une connaissance approfondie du secteur de votre entreprise (restauration, boulangerie, pharmacie, fleuriste, etc.).



En effet, chaque secteur revêt sa propre spécificité : on ne valorise pas un restaurant comme une pharmacie ou une boulangerie. En outre, certaines activités nécessitent d’accomplir des formalités particulières comme le transfert de Licence III – Licence IV pour un café, hôtel restaurant, un droit de terrasse, ou encore les autorisations spécifiques pour les tabacs, etc.

Valoriser le fonds de commerce

L’estimation du fonds de commerce est une étape essentielle et là encore, il est indispensable de s’entourer des conseils d’un spécialiste (expert-comptable, agent immobilier, avocat spécialisé).



Il existe plusieurs méthodes d’évaluation : on peut par exemple se référer à des barèmes en fonction du secteur d’activité (le BODACC et les éditions Francis Lefèbre sont des sources pertinentes) ; on peut se référer au chiffre d’affaires ou à l’EBE ; on peut procéder suivant des méthodes financières spécifiques (valorisation par l’actif net par exemple) ; ou tout simplement par comparaison (on regarde le prix d’affaires similaire négocié récemment sur le marché de l’immobilier).



Dans tous les cas, le « prix » de cession du fonds de commerce sera le résultat d’une négociation tripartite : d’un côté, ce que l’acquéreur acceptera de payer, de l’autre, ce que le vendeur acceptera de recevoir ; enfin, dans la plupart des cas, ce que le banquier acceptera de financer.



C’est pourquoi il est essentiel pour l’acquéreur, en parallèle de la négociation du prix de cession, d’établir un business plan précis et détaillé, en particulier s’il souhaite demander un financement bancaire.

La promesse de vente du fonds de commerce

C’est surtout à ce moment-là qu’intervient votre avocat spécialisé en cession de fonds de commerce.

La promesse de vente du fonds de commerce est une étape clé, qui conditionne tout le succès futur de l’opération.

Certaines clauses sont véritablement importantes, et trop souvent négligées par les parties.



Par exemple, la clause de financement si l’acquéreur envisage d’acheter le fonds de commerce avec un crédit bancaire : il va falloir être aussi précis que possible pour sécuriser l’opération et éviter que le vendeur n’immobilise son bien inutilement pendant des semaines. Il faudra indiquer précisément le montant emprunté, la durée de l’emprunt et le taux d’intérêt.



Il sera indispensable de bien obliger l’acquéreur à consulter plusieurs banques et recourir éventuellement à un courtier : trop souvent, l’acquéreur pense – de bonne foi- que son banquier habituel le suivra et qu’il suffit de le consulter. L’expérience montre que ce n’est pas toujours le cas et il vaut mieux faire jouer la concurrence pour maximiser ses chances d’obtenir un bon crédit.

Si l’acheteur envisage d’acheter avec un crédit-vendeur, il faudra également l’indiquer, et être précis sur la ventilation du prix, le taux d’intérêt et les échéances de règlement.



D’autres clauses sont fondamentales. Par exemple, la purge du droit de préemption de la commune s’il est applicable : il faudra indiquer dans l’acte que la cession est conditionnée à la purge préalable (interroger d’abord la Mairie qui disposera alors de 2 mois pour se prononcer et faire savoir si elle entend préempter ou non).



On fera enfin attention à toutes les déclarations du vendeur s’agissant du fonds : état du fonds et du matériel, normes applicables (notamment pour les handicapés) existences de litiges ou de nantissement pris sur le fonds de commerce qu’il conviendrait de purger. Ce contrôle est essentiel pour préserver la sécurité de l’acquéreur et s’assurer qu’il n’ait pas de mauvaise surprise après l’acquisition.

Le sort des salariés en cas de cession de fonds de commerce

Sur les salariés, rappelons qu’ils sont automatiquement repris par le cessionnaire en cas de cession de fonds de commerce : cette reprise est d’ordre public, comme prévu par l’article L. 1224-1 du Code du travail

En outre, les salariés doivent impérativement être informés avant la cession, ce qui constitue là encore une obligation légale très importante et à ne pas oublier lors de la promesse.

Notez toutefois que, contrairement au droit de préemption des communes, les salariés ne jouissent pas d’un droit de priorité pour racheter le fonds de commerce. Le vendeur est simplement tenu de les informer avant la cession. À défaut, il s’expose au paiement d’une amende civile pouvant aller jusqu’à 2% du prix de vente.

La signature de l’acte de cession de fonds de commerce

Si toutes les conditions sont réunies et que l’acquéreur a obtenu son crédit, les parties pourront prendre rendez-vous pour la signature de vente. La signature pourra avoir lieu au bureau de l’avocat naturellement.



Toutefois, rappelez-vous qu’il existe aujourd’hui des systèmes de signature électronique performants. Plus besoin de se déplacer inutilement, la vente peut parfaitement avoir lieu à distance. C’est pratique notamment en période de crise sanitaire liée au Covid 19.



Chez NovLaw Avocats nous utilisons le plus souvent la signature électronique (Acte d’Avocat électronique Aae) mise en place par le Conseil National des Barreaux (CNB) : c’est simple et ultra efficace puisque vous pouvez signer directement depuis votre téléphone portable.



Et on peut signer des cessions de fonds de commerce partout en France sans même se déplacer.

Les formalités postcession de fonds de commerce

Une fois l’acte de cession de fonds de commerce signé, votre avocat devra réaliser l’ensemble des formalités postcession. Les plus importantes sont notamment les suivantes :



• Enregistrement de l’acte, avec paiement des droits d’enregistrement par l’acquéreur ;

• Publication dans un journal d’annonce légale et au BODACC pour assurer l’opposabilité de la vente ;

• Signification de l’acte de vente au bailleur ;

• Radiation de la société du vendeur.



Attention : ces formalités sont obligatoires pour assurer l’efficacité de la vente et faire courir les délais d’opposition. Il est donc indispensable d’être diligent et de ne pas manquer les délais légaux pour leur accomplissement.



À défaut, des sanctions pécuniaires sont applicables. Pire, la vente pourrait être annulée dans certains cas.

L’argent séquestré et la possibilité de demander une libération partielle du séquestre

Ceux qui ont déjà fait des cessions de fonds de commerce le savent : le vendeur ne perçoit pas son argent immédiatement. Il doit patienter généralement 90 jours (période dite de solidarité fiscale entre acquéreur et vendeur) pouvant être réduit à 30 jours sous certaines conditions.

L’argent est le plus souvent placé sur le compte Carpa de l’avocat séquestre.



Les parties se demandent souvent s’il est possible pour le vendeur de percevoir immédiatement après la signature de la vente une partie du prix de cession. La réponse est oui, à condition toutefois de respecter certaines conditions.



Il faudra notamment que le vendeur produise à l’avocat séquestre une Attestation de régularité fiscale. Généralement, on demandera également à l’Expert-comptable du vendeur d’attester que son client est bien à jour de l’ensemble de ses obligations déclaratives.

Quel est le prix d’un avocat pour une cession de fonds de commerce ?

Il n’existe pas vraiment de règle, car cela dépend de la complexité du dossier : faut-il en plus de la rédaction des actes prévoir une négociation avec le bailleur pour renouveler le bail ? Le fonds de commerce est-il en sauvegarde judiciaire, impliquant une négociation avec l’administrateur judiciaire ?



Des formalités spécifiques sont-elles à prévoir auprès des douanes pour les tabacs ? Y a-t-il des transferts de licence (licence III licence IV) ? Autant de questions qui peuvent faire varier quelque peu la nature du travail pour l’avocat.



Chez NovLaw Avocats nos tarifs sont clairs, transparents et toujours abordables pour les commerçants et restaurateurs : en effet, contrairement à ce que l’on croit, l’avocat spécialisé est généralement moins onéreux qu’un avocat généraliste, car il va plus vite : il est efficace et dispose de réflexes utiles. Vous serez bien souvent surpris en demandant des devis et en comparant ceux de plusieurs avocats.



Notez enfin qu’il est possible d’avoir un seul avocat pour une cession de fonds de commerce.

Généralement, l’avocat est payé par l’acquéreur pour la rédaction des actes, et le vendeur règlera le séquestre.

Mais encore une fois, tout est affaire de négociation entre les parties.

Qui suis-je ?

Maître Baptiste Robelin est spécialisé en droit immobilier des affaires, bail commercial, cession de fonds de commerce et reprise d’actifs à la barre du tribunal (cession en redressement et liquidation judiciaire).



Maître Baptiste Robelin est par ailleurs inscrit sur la liste officielle des Mandataires en Transaction immobilière de l’Ordre des avocats du Barreau de Paris.

Maître Baptiste Robelin jouit d’une réputation particulière dans le secteur de l’hôtellerie et de la restauration (CHR). Il est notamment formateur HACCP Hygiène alimentaire et délivre également les formations obligatoires pour le permis d’exploitation, notamment pour le compte de la Chambre de Commerce et d’Industrice (CCI) de Paris Île-de-France.

Maître Baptiste Robelin publie très régulièrement des articles dans des revues spécialisées, telle que Village de la Justice, L’Hôtellerie Restauration, la Revue des Compotiers, Snacking.fr ou encore ZenChef.

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